Es conforme con el Derecho de la Unión una normativa nacional que somete a autorización el arrendamiento, de forma reiterada, durante breves períodos de tiempo, de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda a clientes de paso que no fijan en él su domicilio

Tribunal de Justicia de la Unión Europea
COMUNICADO DE PRENSA n.º 111/20
Luxemburgo, 22 de septiembre de 2020

Sentencia en los asuntos acumulados C-724/18 Cali Apartments
y C-727/18 Procureur général près la cour d’appel de Paris y ville de Paris

Es conforme con el Derecho de la Unión una normativa nacional que somete a
autorización el arrendamiento, de forma reiterada, durante breves períodos de
tiempo, de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda a clientes de paso
que no fijan en él su domicilio

La lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración constituye una
razón imperiosa de interés general que justifica esa normativa

Cali Apartments SCI y HX son propietarios de sendos estudios situados en París (Francia). Esos
estudios, que habían sido ofrecidos en arrendamiento en un sitio de Internet, fueron arrendados
sin autorización previa de las autoridades locales, de forma reiterada y durante breves períodos de
tiempo, a clientes de paso.
El juez de medidas provisionales del tribunal de grande instance de Paris (Tribunal de Primera
Instancia de París, Francia) y, después, la cour d’appel de Paris (Tribunal de Apelación de París,
Francia), sobre la base del Código de la Construcción y de la Vivienda francés, condenaron a
ambos propietarios al pago de sendas multas y ordenaron la reversión de los inmuebles en
cuestión a su uso como vivienda. En efecto, este Código establece, en particular, que en los
ayuntamientos de más de 200 000 habitantes y en los de tres departamentos limítrofes con París,
el cambio de uso de los inmuebles destinados a vivienda está sometido a autorización previa y
que el hecho de arrendar un inmueble amueblado destinado a vivienda de forma reiterada y
durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio constituye un
cambio de uso. El citado Código también establece que dicha autorización, emitida por el alcalde
del municipio en el que esté ubicado el inmueble, podrá estar supeditada a una compensación
consistente en la transformación simultánea en vivienda de un inmueble que tenga otro uso.
Siempre según el mencionado Código, la junta municipal establecerá, mediante acuerdo, las
condiciones de concesión de las autorizaciones y de determinación de las compensaciones por
barrio y, en su caso, por distrito, a la luz de los objetivos de diversidad social, en función, en
particular, de las características de los mercados de la vivienda y de la necesidad de no agravar la
escasez de vivienda.
En el marco de los recursos de casación interpuestos por los propietarios contra las sentencias
pronunciadas por la cour d’appel de Paris, la Cour de cassation (Tribunal de Casación, Francia)
formuló una petición de decisión prejudicial al Tribunal de Justicia para que se pronunciase sobre
la compatibilidad de la normativa nacional en cuestión con la Directiva 2006/123, relativa a los
servicios en el mercado interior. 1
Mediante su sentencia de 22 de septiembre de 2020, la Gran Sala del Tribunal de Justicia ha
declarado, en primer lugar, que la Directiva 2006/123 se aplica a una normativa de un Estado
miembro relativa a actividades de arrendamiento a cambio de una remuneración de inmuebles
amueblados destinados a vivienda a clientes de paso que no fijan en ellos su domicilio, efectuadas
de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo, tanto con carácter profesional como no
profesional. A este respecto, ha señalado que dichas actividades están comprendidas en el ámbito
del concepto «servicio», en el sentido del artículo 4, punto 1, de la Directiva 2006/123, y que no se  corresponden, por lo demás, con ninguna de las actividades excluidas del ámbito de aplicación de
esta Directiva por su artículo 2, apartado 2. Además, ha considerado que la normativa
controvertida no estaba excluida del ámbito de aplicación de la Directiva 2006/123 por no
constituir una normativa general aplicable indistintamente a cualquier persona en materia de
ordenación del territorio o urbanismo, en particular de ordenación urbana. Si bien esta normativa
pretende, en efecto, garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al alquiler de larga
duración a precios asequibles, solo se refiere a las personas dedicadas a un tipo particular de
arrendamiento.
En segundo lugar, el Tribunal de Justicia ha declarado que una normativa nacional que somete a
autorización previa el ejercicio de determinadas actividades de arrendamiento de inmuebles
destinados a vivienda está comprendida en el concepto de «régimen de autorización», en el
sentido del artículo 4, punto 6, de la Directiva 2006/123, y no en el de «requisito», en el sentido del
punto 7 del mismo artículo. En efecto, un «régimen de autorización» se distingue de un «requisito»
en que implica un trámite por parte del prestador del servicio, así como un acto formal mediante el
cual las autoridades competentes autorizan la actividad de ese prestador, lo que sucede con la
normativa controvertida.
En tercer lugar, el Tribunal de Justicia ha indicado que un «régimen de autorización», como el
establecido por la normativa controvertida, debe cumplir los requisitos que figuran en el
capítulo III, sección 1, de la Directiva 2006/123 y, en particular, en los artículos 9, apartado 1, y 10,
apartado 2, de esta Directiva, lo que presupone apreciar, primero, el carácter justificado del propio
principio del establecimiento de este régimen, a la vista del artículo 9 de dicha Directiva y, a
continuación, los criterios de concesión de las autorizaciones previstas por ese régimen, a la luz
del artículo 10 de esa misma Directiva.
Por lo que respecta a las condiciones previstas por el artículo 9, apartado 1, de la Directiva
2006/123, en particular aquellas según las cuales el régimen de autorización debe estar justificado
por una razón imperiosa de interés general y el objetivo perseguido por este régimen no debe
poder alcanzarse mediante una medida menos restrictiva (criterio de proporcionalidad), el Tribunal
de Justicia ha señalado, por un lado, que la normativa controvertida pretende establecer un
mecanismo de lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración, con
el objetivo de dar respuesta al deterioro de las condiciones de acceso a la vivienda y al aumento
de las tensiones en los mercados inmobiliarios, lo que constituye una razón imperiosa de interés
general. Por otro lado, el Tribunal de Justicia ha señalado que la normativa nacional de que se
trata es proporcionada al objetivo perseguido. En efecto, resulta materialmente circunscrita a una
actividad específica de arrendamiento de inmuebles, excluye de su ámbito de aplicación las
viviendas que constituyen la residencia principal del arrendador, y el régimen de autorización que
establece tiene un alcance geográfico restringido. Además, el objetivo perseguido no puede
alcanzarse con una medida menos restrictiva, en particular porque un control a posteriori, por
ejemplo por medio de un sistema de declaración acompañado de sanciones, no permitiría frenar
inmediata y eficazmente el movimiento de transformación rápida generador de una escasez de
viviendas destinadas al alquiler de larga duración.
Por lo que respecta a los requisitos aplicables, en virtud del artículo 10, apartado 2, de la Directiva
2006/123, a los criterios de autorización establecidos por la normativa de que se trata, el Tribunal
de Justicia ha señalado, en lo que atañe, en primer término, al requisito de que esos criterios
estén justificados por una razón imperiosa de interés general, que estos últimos deben, en
principio, considerarse justificados por tal razón en la medida en que delimitan las reglas de
determinación a nivel local de las condiciones de concesión de las autorizaciones previstas por un
régimen adoptado a nivel nacional que resulta justificado por la misma razón.
En lo relativo, en segundo término, al requisito de proporcionalidad de dichos criterios, el Tribunal
de Justicia ha manifestado que la normativa nacional de que se trata establece la facultad de
acompañar la concesión de la autorización solicitada de una obligación de compensación en
forma de transformación concomitante en vivienda de inmuebles con otro uso, en una cuantía
definida por la junta municipal de los municipios afectados, a la vista del objetivo de diversidad
social y en función, en particular, de las características de los mercados de vivienda y de la necesidad de no agravar la escasez de viviendas. Si bien esta facultad constituye, en principio, un
instrumento adecuado para alcanzar esos objetivos, toda vez que deja a las autoridades locales la
opción de establecer efectivamente una obligación de compensación, así como de determinar, en
su caso, la cuantía de la misma, corresponde al juez nacional comprobar, primero, si dicha
facultad proporciona una respuesta efectiva a una escasez de viviendas destinadas al alquiler de
larga duración, existente en el territorio de esos municipios. A continuación, el juez nacional debe
cerciorarse de que esa misma facultad resulta no solo adecuada a la situación del mercado de
alquiler, sino también compatible con el ejercicio de la actividad de arrendamiento de que se trata.
Para ello debe tomar en consideración la mayor rentabilidad normalmente generada por esta
actividad en relación con el arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas residenciales, así
como las modalidades prácticas que permiten cumplir con la obligación de compensación en la
localidad afectada, asegurándose de que esta obligación pueda satisfacerse mediante una
pluralidad de mecanismos de compensación que respondan a condiciones de mercado
razonables, transparentes y accesibles.
Por cuanto respecta, en tercer término, al requisito de que los criterios sean claros, inequívocos y
objetivos, el hecho de que la normativa controvertida no defina, en particular, mediante umbrales
cuantitativos, el concepto de «arrendamiento de un inmueble amueblado destinado a uso de
vivienda de forma reiterada durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en
él su domicilio» no constituye, en sí mismo, un elemento que permita demostrar un incumplimiento
de ese requisito, siempre que las autoridades locales precisen los términos correspondientes a
ese concepto de manera clara, inequívoca y objetiva. Asimismo, el hecho de que el legislador
nacional solo delimite las reglas de determinación, por una autoridad local, de las condiciones de
concesión de las autorizaciones previstas por un régimen remitiéndose a los objetivos que dicha
autoridad debe tomar en consideración no puede, en principio, llevar a considerar que esas
condiciones de concesión son insuficientemente claras y objetivas, sobre todo cuando la
normativa nacional controvertida no solo fija las finalidades que deben perseguir las autoridades
locales de que se trata, sino también los datos objetivos en función de los cuales dichas
autoridades deben determinar las mencionadas condiciones de concesión.
Por último, en lo que atañe, en cuarto término, a los requisitos de publicidad previa, transparencia
y accesibilidad de las condiciones de concesión de las autorizaciones, el Tribunal de Justicia ha
indicado que para satisfacer esos requisitos basta con que todo propietario que desee arrendar un
inmueble amueblado destinado a uso de vivienda a clientes de paso que no fijan en él su domicilio
pueda tener pleno conocimiento, antes de iniciar las actividades de arrendamiento de que se trata,
de las condiciones para la concesión de una autorización y de la eventual obligación de
compensación, establecidas por las autoridades locales en cuestión, algo que hace posible la
publicación de las actas de las reuniones de la junta municipal en el tablón de anuncios del
ayuntamiento y en el sitio de Internet del municipio.

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